今年跑赢指数17个百分点！地产还能买吗？

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文/朋朋笔记

不要低估政策稳增长的决心！因为政策才是跑赢A股最大的基本面。

在绝大多数人都看空地产的指数时候，A股的个百地产却成为了最坚挺的板块，今年以来仅仅微跌了1.63%，分点跑赢17.41个百分点，地产成为了仅次于煤炭和建筑装饰板块的今年第3名，这样的跑赢表现足以傲立A股。

今天的指数地产板块再次大涨2.24%，板块共13个涨停，个百比如、分点、地产、今年、跑赢、指数、、、、等。

地产之所以如此彪悍，主要有3方面的原因：1、政策底已现！货币政策仍将进一步发力；2、各地多种方式松绑地产，延续了稳增长的政策基调；3、稳地产预期将成为支撑经济增速达到5.5%目标的关键。

接下来，我们就来聊聊地产和稳增长的逻辑。

一、政策底已现！货币政策仍将进一步发力

房地产板块的持续暴涨，离不开近期高层接连不断的政策利好的刺激。

5月15日，央行、银保监会发布通知，就差别化住房信贷政策进行调整：一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

若不考虑当前各地区差异化的加点要求，此次下调意味着后续各地首套房贷利率最多可低至4.4%。按照100万元本金、30年贷款期限、等额本息还款方式计算，到期将少付利息42778.8元，一定程度上降低了购房者的购房成本。

实际上，本次利率下限下调，是对4月29日中央政治局会议所提出的“支持各地完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的积极响应。

指出，央行、银保监会下调首套房按揭贷款利率下限后，现行利率较下限有较大下降空间。下调房贷利率改善购房者预期，对销售改善具备积极作用。尽管房贷利率下调对于购房者月均支出的节省有限，但是却释放了积极的支持信号，有助于改善购房者预期，从而进一步刺激销售。“稳增长”背景下，房地产行业作为国民经济的支柱产业，预计将会得到更多支持。中信建投认为房地产政策趋势向好不变，随着疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复，政策效果有望加速落地。重申看多地产板块的观点不变。

指出，稳地产、稳预期迫在眉睫。4月金融数据、经济数据先后发布，地产各项指标不容乐观。4月居民住房贷款同比大幅少增，单月地产开发投资同比-10.1%，商品房销售额同比-46.6%，跌幅较3月走扩20.4个百分点。宏观数据反映出地产需求端不景气、融资端疲软，微观数据同样印证了这一点。4月克而瑞TOP50房企销售继续大面积下跌，多数房企同比降幅超30%。4月房企发债融资仍以央国企为主，民企净融资持续为负。因此，稳地产还有待宽松政策继续发力。此外，稳地产也是稳信用的关键，低迷数据造成的市场悲观预期，也亟需政策释放积极信号予以对冲。

国盛证券指出：政策底已现，经济底、市场底则尚需时日；“绝招”还是“放水、放地产、放基建”。4月信贷大降、社融“腰斩”，且均大幅低于预期，结构也全面恶化；疫情之外，本质是内需不足。往后看 ，虽然“货币不是万能的” ，货币政策仍将进一步发力，“降息”可期（可能降LPR，最快5月20日）；此外，紧盯：核心一二线地产松绑、常态化核酸、“增量工具”（比如特别国债）。

二、各地多种方式松绑地产，延续了稳增长的政策基调

高层定调之后，各地出台了多种地产放松政策。

5月19日，近日来，、郑州、长沙、兰州、福州、长沙、南京、苏州等多地调整了楼市调控政策。从政策内容看，主要为降低首付比例、加大公积金购房支持力度、下调房贷利率、调整限购范围、缩短限售周期、给予购房者税费优惠及购房补贴等。贝壳研究院表示，近期央行下调首套房贷利率下限20个基点，结合前期部分城市已取消认房认贷，换房需求按首套的贷款执行，本次利率下限降低有利于降低刚需和改善性需求购房成本，这有望改善市场交易，加快房价筑底修复。

具体而言，我们可以从有5个方面来观察：1、房贷利率下调；2、首付比例下降；3、购房补贴；4、信贷支持；5、限购放松。

1、房贷利率下调

5月19日，报道称，无锡多家银行首套房贷利率今日起最低降至4.4%。无锡一家大行某支行信贷工作人员表示，该行自今日起首套房贷利率降为4.4%，之前为4.6%，二套不变为5.2%。

2、首付比例下降

5月19日，江苏常州大幅调低二套房首付比例，由60%降为30%。常州市市场利率定价自律机制发布关于调整常州市商业性个人住房贷款最低首付比例的通知，自2022年5月19日起，对常州市区范围内，已拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款时，最低首付比例调整为不低于30%（原60%）。

5月17日，安徽省宿州市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》表示，要支持申请公积金贷款职工先提后贷。准许职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款。持续执行首次申请公积金贷款20％首付款比例政策。二次申请自住住房公积金贷款首付款比例由40％下调至30％。公积金贷款放款时限由原15个工作日缩短至10个工作日。

3、购房补贴

5月19日，四川省泸州市住房和城乡建设局等五部门联合印发《促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及按国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地范围内购买首套或二套新建商品住房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。

4、信贷支持

5月19日，安徽省阜阳市房屋管理局出台《关于有效应对疫情促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》提到：个人贷款最高额度由30万元调整为40万元、夫妻双方贷款最高额度由40万元调整为50万元。

5月17日，江西省高安市政府印发《关于进一步促进五大领域高质量跨越式发展48条政策措施的通知》提到，职工（含家庭）首次使用住房公积金购买首套住房的，首付比例调整为20%。对双缴存职工家庭（夫妻双方均连续缴存住房公积金满6个月）由最高贷款额度60万元调整为最高贷款额度80万元。单缴存职工家庭（夫妻中有一方连续缴存住房公积金满6个月）最高贷款额度为60万元。

5月17日，广东惠州市住房和城乡建设局联合市住房公积金管理中心发布《关于提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》，要求各县（区）住建、房管局（中心）、各房地产企业、各商业银行要大力支持职工购买预售商品房提取住房公积金支付首付款，减轻购房职工家庭支付首付款资金压力，更好满足购房职工合理住房需求。

5、限购放松

5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简单来说就是三孩家庭可多一个购房名额，落户即可买二手房。

5月16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》提到，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；优化无房居民家庭认定标准。购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。

三、稳地产预期将成为支撑经济增速达到5.5%目标的关键

其实，今年以来的各种稳增长政策与去年底的中央经济工作会议是一脉相承的。

2021年12月8-10日召开的中央经济工作会议提出：必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

中共中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

任泽平指出，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。

一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。根据2022年年提出的经济增速目标（GDP增长5.5%），“稳地产”预期将成为支撑增速企稳的关键。

根据房地产政策分析框架，房地产政策盯三个目标：分别是民生（房价上涨）、风险（资金链and房价下跌）、经济（增长和就业）。从当前的情况来看，房地产政策更偏向于风险和经济。

这意味着房地产、建筑材料、家用电器、建筑装饰等整个地产产业链都会因此而受益。尤其是处于房地产的上游的板块会最先受益，比如建筑材料（水泥、管材、防水材料等）和工程机械（挖掘机、塔吊等）等。

尽管地产股轮番暴涨，“但热闹是他们的，我什么都没有”。贸然冲进去怕挨揍，不冲进去又心有不甘，可谓又贪又怂，究竟应该怎么办？

关键是要发现主力资金介入的信号。因为市场行为包容消化一切影响价格的任何因素，基本面、消息面、技术面等因素最终会通过主力资金的动向体现出来，所以捕获主力就成为了致胜的关键。

如果投资者拥有、、这三大神器，就像在主力家中安装了3个摄像头，全方位，无死角，全天候监控主力的一举一动，再加上、和的助力，捕获主力抓牛股的概率岂不是更高？

21年4月7日，发现主力在的尾盘搞偷袭，并在当天的14点50分进行了预警提示。同时，当天的大单净量也暴力流入，这意味着有主力资金在行动。

中途经过短暂横盘之后，从4月下旬开始，大单净量资金就开始了持续流入的状态，这也推动了股价的稳步上涨，北方华创的股价从134元左右涨到了453元，最大涨幅超过了230%。

大单净量的数据显示，从21年初至4月初，北方华创的大单净量整体上处于流出状态，表明主力且战且退，这也导致了股价的持续下行。当大单净量持续流入的时候，北方华创的股价就开始持续拉升。我们可以清晰的看到，大单净量的流出和流入是如何与股价形成正反馈的。

5月17日和8月9日，也发出了提示信号，北方华创从163.7元涨至373元，区间涨幅为123.51%。

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