苗头

昨天（5月10日）下午，网传午开刚刚从监管惊魂走出的宇宙议称已解亿宇宙级房企开了一个投资者电话会议。它印证了苗头此前对其基本面的房决可金超判断：2018年之后开始“踩刹车”的它，目前看来是企昨一家值得行业敬畏的房企。那些常年吐槽和调侃它家的日下房屋质量以及千篇一律的户型的人们，可能要重新认识它才行。投资

苗头拿到的福州投资者会议内容概要，是事情这么说的：

一．福州的事情已解决，是动资个案，至于说成都等地也发生类似的网传午开事情，纯属无中生有，宇宙议称已解亿已报案。房决可金超

二．公司在长三角地区的企昨项目售楼处，除上海外，日下均已开放。投资

三．今年五一期间的销售情况，总体而言同比下降30%，其中，广东地区同比下降20%，长三角地区同比下降60%，北京周边则上涨100%+。

四．今年1-4月的销售回款率达到95%以上，同样的时间维度，拿地权益金额达到50亿+，主要在粤港澳大湾区、安徽和江苏拿地。也参加了杭州首批集中供地，没摇中（苗头注：久未出现在杭州土地公开市场的它，此次一口气参加闲林、下沙、宁围三宗地的竞争，而且都进入一次性报价或者摇号阶段，可惜最后都无功而返）。

五．公司账上有可动用资金超过900亿。

六．公司没有发债的迫切性。

1．境内方面，中票在流程当中，可能在今年5月择期发行，交易所希望公司申报收并购债券。

2．境外方面，今年1月发的5亿美元债还没用完，7月兑付时可以使用。目前境内资金出境方便，操作过自有资金出境还债。

七．公司对销售下行情况下如何保住现金流采取了积极的应对措施。

1．进一步抓销售回款；

2．进一步加强现金管理和应收款管理。目前均达预期；

3．项目开发继续执行严格的“以收定支”制度；

4．从去年下半年开始严格考核各区域的可动用资金。

不知道听到说公司账上有超过900亿可动用资金时，参会的投资者心里有没有“咯噔”一下，反正有那么1秒钟，我怀疑它是不是数多了1个0：

房子难卖，三四线城市更难卖，为了“保交楼”，各地方政府又层层加码监管预售资金，它哪来这么多可动用的钱？

从今年1-4月各家房企的销售表现看，楼市已不问“姓社姓资”，一律“通杀”：

“国家队”阵营当中，招保万金中华这6大巨头，除了保利跌势稍微好看点（-30.6%），其余5家都跌出了4成左右的“加速度”。而通观整个房地产市场，尚能披挂上阵沙场点兵的民营房企，除了这家宇宙级房企，所剩已经不多了：

龙湖、新城、旭辉、滨江……

（来源：克而瑞、国盛证券）

苗头曾粗略比较过这家宇宙级房企与前宇宙级房企恒大的不同：

它从2018年下半年起就开始“踩刹车”，“以销售回款来统筹投资和运营”，财务条线统收统支。恒大则一直在加码“高杠杆”、“高负债”——这个世界上，没有既胆大又长命的飞行员。

它以深耕三四线出名，却鲜有人知，它在三四线城市开发的项目，其买家除了本地客户，还有一大半来自一二线。

它的土储绝大多数位于三四线的核心地段或一二线都市圈，有较强的流通性与变现能力。恒大的土储则大部分在一二线城市的非中心地带，容易受市场波动影响。

它的房地产项目很大比例都是住宅。恒大地产的项目，商办比例普遍偏大。

不要小看这些“不同”，它会给企业的经营带来不一样的结果。

说来也巧，就在这家宇宙级房企开完投资者会议没多久，网上出现了关于恒大的“地区新闻”。

这应该是一份出自内地某省加强恒大项目风险防控工作的汇报文件。

从网上流传的截图来看，除了坚持“市场化、法治化”原则，严格落实房企和属地责任，确保“保交楼、保民生、保稳定”工作取得决定性成效等常规表诉，一些有别于以往的提法和思路值得我们关注。

比如文件提到的，加快实现“去恒大化”。

采取的做法是，要将恒大集团在该省的项目剩余资产，依法一次性全部签约至地方平台公司或已达成“保交楼”协议的主承包企业……对工作责任不落实，发生资金外流、被冻、被划等问题的，将严肃追责。

文件指出，要完善“一楼一策、一市一策”方案，引导央企、地方国企、优质民企、金融机构等参与项目风险处置，统筹行政、司法、金融、企业等多方力量，强化部门协同联合。要充分听取法律方面的意见，与债权人做好沟通，探索开展司法重组等方式解决部分进展缓慢项目。

文件强调，要树立底线思维做好应对，增强责任感和紧迫感，做好应对各种复杂局面的准备。无论恒大是否“破产”，都要做好“三保”工作。

据透露，恒大在该省省会的十几个项目已全面复工复产，位于该市某区不到600亩的土地，已协议转让给市属某国资集团，同时将它开发的项目当中不到700套住宅及商铺，由市属国企网签代持。另有位于两个行政区的项目，也与主承建单位签订资产处置框架协议。

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。可以想见，行业的风险防控，市场的整饬出清，已经越来越离不开行政部门的主动介入了。